סכומי ההשקעה בנדל"ן שיהיה רשום על שמכם לא גבוהים במיוחד (מחיר דירת 3 חדרים בדימונה) ובמספר מסלולים
דרישות מינימאליות לשהייה במדינה לצורך שמירה על התושבות כל שנה –
7 ימים בשנה הראשונה ו -14 ימים בשנתיים לאחר מכן –
הוזיה והאשרות ניתנים להרחבה לבני משפחה נוספים מעמד התושבות מעניק זכויות כמעט מלאות הכוללות אפשרות לעבוד, לפתוח עסקים, חשבונות בנק וכן מעבר חופשי למדינות האיחוד (שנגן)
לאחר 5 שנים ניתן להגיש בקשה לקבלת אישור תושבות קבע ובהתאמה אזרחות לאחר 6 שנים
ניתן לקבל אישור תושבות קבע באמצעות השקעה בנדל"ן בפורטוגל או השקעה בעסק בפורטוגל
הסכומים אותם נדרשים להשקיע בפורטוגל כדי להנות מויזת זהב במדינה הם החל מ – 350,000 אירו ויכולים להגיע עד ל – 500,000 אירו
ההפרש בסכומים תלוי באיזור ההשקעה ובסוג הנכס, או העסק, ככלל אלו הם המפתחות לקבלת ויזת זהב:
השקעה בנדל"ן בסכום של 500,000 אירו לפחות
או
השקעה בנדל"ן באזורים המיועדים להתחדשות עירונית ובנכסים אשר נבנו לפני מעל 30 שנה בסכום של מעל 350,000 אירו (כולל עלויות השיפוץ או הבניה)
או
פתיחת עסק בפורטוגל המעסיק מעל 10 עובדים
חשוב לציין כי בהשקעות של 500,000 אירו ומעלה או בפתיחת עסק קטן או בינוני לצורך קבלת ויזת זהב, על הרוכש להחזיק בנכס לתקופה של לפחות שש שנים, או להחליפו בנכס אחר באותו שווי
כמה זמן לוקח להוציא ויזה ?
תהליך קבלת ויזה זהב בפורטוגל אורך כ 4-6 חודשים.
מרגע קבלתה ויזת הזהב תקפה לשנה, ולאחר מכן יש לחדשה כל שנתיים.
בשנה הראשונה על הרוכש לשהות בפורטוגל לפחות 7 ימים, ומהשנה השנייה 14 יום בשנה
האם כבעל ויזת זהב בפורטוגל אני יידרש לשלם יותר מס ?
כמחזיק ויזה פורטוגל זהב, לא תצטרך לשלם מיסים נוספים על הכנסותיך המיוצרות מחוץ לפורטוגל.
עם זאת, ייתכן שתרצה ליהנות ממשטר המס הנדיב על זרים ובעלי ויזת זהב ולהעביר את מגורי הקבע שלך לפורטוגל. זה עשוי לעזור לך למקסם את היעילות המיסויית הנוגעת להכנסות הגלובליות שלך.
בנוסף, כל הכנסה ממקור פורטוגזית תחויב במס בשיעור אחיד של 20% במהלך 10 השנים הראשונות וישנה גם את היכולת להעביר את הונך לבן / בת זוג או תלוי מבלי שתקבל מסי ירושה או מתנה.
מה הם אגרות הממשלה והעלויות המשפטיות של ויזת זהב בפורטוגל?
ממשלת פורטוגל גובה את העמלות הבאות לצורך הוצאת ויזת הזהב:
אגרת בקשה ראשונית בסך 527.60 אירו (82.30 אירו עבור בן משפחתו של כל משקיע)
דמי אישור לוויזה מוזהבת של 5,274.40 אירו לבעל ויזה
עמלת חידוש ויזה בתום שנים אחד ושלוש בסך 2,637.20 אירו לבעל ויזה
עמלת חידוש לשנים הבאות של 527.60 אירו (82.30 אירו לבני משפחתו של כל משקיע).
עלויות משפטיות הן בדרך כלל כ -5,000 אירו למשפחה ליישום הראשוני ו -1,500 אירו לכל חידוש.
שוק הנדל"ן של פורטו עשה את העלייה הגבוהה ביותר מבין כל הערים בפורטוגל 15.6 % במהלך 2018 בהשוואה לשנת 2017
2017 עלייה של 22% במחירי הנדל"ן בעיר בהשוואה לשנת 2016
השקעה בנדל"ן בפורטו להבדיל מליסבון הנחשבת ליקרה משמעותית מייצרת עניין רב בקרב משקיעי נדל"ן מכל העולם ולאור מעמדה התרבותי הגבוה היא מסומנת כיעד ההשקעה המוביל במדינה בעיקר בשנתיים האחרונות .
משקיעים סולידיים המחפשים להיכנס לשוק נדל"ן צומח ,במטרופולין אירופאי מוביל ולהגדיל את הונם בצורה משמעותית נהנים מאד מתנאי השוק האטרקטיביים שהעיר מציעה.
בפורטו נוצר משבר דיור חריף מה שכמובן משרת את האינטרסים של משקיעים- הגבלות על בנייה חדשה ועידוד פרויקטים של התחדשות עירונית
בשנת 2001 פורטו הוכרזה כבירת התרבות של אירופה.
היא נבחרה ליעד הכי אטרקטיבי באירופה -2012 ,2014 2017
בירת תרבות ומורשת עולמית וכמובן יין-PORT
גידול של יותר מ 10 % בכמות התיירים בעיר- כ 6 מיליון בשנה שחלפה 2018
גידול של 2% במספר הסטודנטים הזרים בשנתיים האחרונות( 2017-2018)
כ 60 אלף סטודנטים בעיר וחוסר של כ 3000 מיטות !
סרביה הייתה בעבר חלק מהרפובליקה הפדרלית הסוציאליסטית של יוגוסלביה. לאחר פירוק יוגוסלביה הפכה סרביה, יחד עם מונטנגרו, ל"רפובליקה הפדרלית של יוגוסלביה" ואחר כך ל"איחוד המדיני של סרביה ומונטנגרו". לאחר שגם איחוד זה התפרק בעקבות משאל עם במונטנגרו, הכריזה המדינה על עצמאותה ב-5 ביוני 2006.
בפברואר 2008 הכריז מחוז קוסובו שבדרום המדינה על עצמאותו, אך זו טרם הוכרה על ידי האו"ם.
סרביה מחולקת ל-29 מחוזות מנהליים והעיר בלגרד שלא שייכת לאף מחוז. האזורים מחולקים ל-150 רשויות מקומיות ו-24 ערים. לחבל ארץ אחד מעמד אוטונומי: וויבודינה (Vojvodina)
קוסובו, שבעבר הייתה אוטונומיה, הכריזה על עצמאותה ב-17 בפברואר 2008 החלק שלא נמצא בקוסובו ובוויבודינה נקרא מרכז סרביה.
בניגוד להם, אין לו ממשלה אזורית-מקומית, והאחריות לנעשה בו היא כולה בידי השלטון המרכזי.
במדינה חיים למעלה מ 7,000,000 איש.
באוקטובר 2006 אושרו במשאל עם תיקונים בחוקה, שנועדו לצמצם את ריכוזיות השלטון ולקרב את סרביה למערב בכלל ולאיחוד האירופי בפרט.
בין היתר:
עוגן מעמדו של הנשיא כראש הצבא.
ניתנה לאזרחים זרים הזכות לבעלות ברכוש בסרביה.
נקבעה עצמאות הבנק המרכזי של סרביה.
ניתנה אוטונומיה כלכלית לחבל וויבודינה.
"בוז'ה פראבדה" נקבע כהמנון סרביה.
הוכרו זכויותיהם של צרכנים, אימהות, ילדים ומיעוטים.
חופש המידע נקבע כזכות חוקתית.
הוזכר לראשונה המונח "ערכים וסטנדרטיים אירופיים".
עדות נוספת לסימני הדמוקרטיזציה שעובר המשטר ניתן למצוא בכך שבבחירות 2017 זכה אלכסנדר ווצ'יץ' שמונה לנשיא המדינה והוא כיום למעשה מי שמנהל את המדינה בפועל, תחתיו כמעט בהפתעה מוחלטת מונתה לראש הממשלה אנה ברנביץ', ראשת הממשלה האישה הראשונה בסרביה שהיא גם לסבית מוצהרת (שבאופן פרדוקסלי אוסרת על ביצוע מצעד הגאווה השנתי של הקהילה הגאה)
הפרלמנט הסרבי החד-ביתי מורכב מ-250 נציגים הנבחרים מדי ארבע שנים בבחירות חשאיות, הבחירות הקרובות אמורות להתקיים בשנת 2020.
ראש הממשלה הוא ראש הכוח הביצועי ונבחר על ידי הפרלמנט, הנשיא נבחר על ידי העם מדי חמש שנים
סרביה מקיימת יחסים דיפלומטיים עם 188 מדינות החברות באו"ם. המדינה מפעילה 65 שגרירויות ו-23 קונסוליות ברחבי העולם וצפויה להיכנס לאיחוד האירופי בשנת 2025 .
בסרביה 7 ערים שבהן מתגוררים למעלה מ-100,000 תושבים. בלגרד גדולה מכולן באופן משמעותי.
קצת נתונים כלכליים המספקים אומדן על מצבו של המשק הסרבי המתפתח:
התוצר המקומי הגולמי (תמ“ג) מציג עלייה רצופה בשלוש שנים האחרונות:
2015 עלה בשיעור של 1.77%
2016 עלה בשיעור של 3.34%
2017 עלייה בשיעור של 2.49%
2018 עלייה בשיעור של 4.3%!
נתוני הייצוא מציגים גם הם מגמת צמיחה רציפה:
2015 – 11.5 (ביליוני יורו )
2016 – 12.8
2017 – 14.1
אבטלה
מגמת שיפור מתמשכת ומעודדת, החל משנת 2012 האבטלה עמדה על 24%
בעוד שסוף שנת 2018 היא עומדת על 13.5%!
השקעות עתק של סין במיזמי תשתיות ואנרגיה (גשרים, כבישים) לצד חדירה של חברות הייטק רבות, קרנות אמריקאיות, מהאמירויות וממדינות אפריקה מושקות בסרביה ומרחיבות את פעילותן, פותחות מרכזי פיתוח וייצור ומעלות את התוצר שנה אחרי שנה
תופעת האורבניזציה הגלובאלית לא פוסחת על סרביה וזו הסיבה, שהערים הגדולות מתחזקות ומכאן הצמיחה בהיקף הפרויקטים הנדלניים בעיקר בערים הגדולות ובראשן הבירה – בלגרד.
כך למשל, חברת התעופה הלאומית של קאטר מאבו דאבי רכשה בשנת 2013 את חברת התעופה הלאומית איר סרביה, שמחצית ממנה שייכת לממשלה.
בלגרד
בלגרד (בסרבית: Београд) היא עיר הבירה של סרביה. העיר שוכנת במפגש הנהרות הסאווה והדנובה, היכן שהמישור הפאנוני מתחבר לחצי האי הבלקני. בנוסף להיותה עיר הבירה, בלגרד העיר הגדולה ביותר במדינה ומשמשת מרכז החיים התרבותיים, הכלכליים והמנהליים שלה. בבלגרד רבתי מתגוררים כ 2 מיליון איש. כמו כן, היא גרעין העיר בלגרד, יחידה טריטוריאלית מיוחדת בעלת אוטונומיה מקומית. מבחינת מספר תושביה, היא העיר הרביעית בגודלה בדרום-מזרח אירופה אחרי איסטנבול, אתונה ובוקרשט.
בלגרד היא אחת מהערים העתיקות ביותר באירופה. היא יושבה לראשונה כ-4,800 שנים לפני הספירה על ידי תרבות הווינצ'ה הנאוליתית. את העיר עצמה ייסדו קלטים במאה השלישית לפני הספירה ואחר כך הפכה ליישוב הרומי סינגידונום. בשנת 1450 הפכה לבירת סרביה והייתה בירת המדינות היוגוסלביות שהתקיימו בין 1918 ל-2003. מ-2003 עד 2006 הייתה בלגרד בירת סרביה ומונטנגרו.
בלגרד למעשה מהווה צומת של כבישים המקשרים את אירופה המרכזית אל חצי האי הבלקן. בלגרד היא מרכז תעשייתי דומיננטי שבין השאר מייצרים בו מיכון , מכשירי עבודה לענפי החקלאות והתחבורה. מקורות כלכליים חשובים הם: הנמל, שדה התעופה, מוסדות הממשלה, והמפלגה השולטת, וגם מבני ציבור כגון האוניברסיטה והספרייה לאומית.
כמו כן, בבלגרד שוכן מרכז לייצוא תוצרת חקלאית, ליבוא של מוצרי תעשייה, והיא גם משמשת כמרכז לגידול המקנה הגדול בסרביה.
בלגרד נחשבת לאחת הערים התוססות של אירופה בשנים האחרונות ויש האומרים שרק ברלין קודמת לה. בלגרד מציעה את הסטנדרטים הגבוהים ביותר והחדשניים ביותר בכל האספקטים של חיי תרבות אורבנית עכשווית:
תרבות קולינריה והסעדה מובילה, סצינת חיי לילה מובילה ומפותחת ביותר , תמהיל מנצח של תרבות צריכה ואומנות קלאסית גבוהה
ובכך מספקת את השילוב המושלם בתנאי המחייה הזולים שלה בהשוואה למטרופולינים מערביים באירופה.
שוק הנדל"ן בבלגרד
מספיק לתאר את הנוכחות המאסיבית של חברות כמו אפריקה ישראל, שיכון בינוי, אשטרום ,ביג , JTC , פלאזה סנטרז אשר זיהו את הפוטנציאל של העיר ומעורבות בפרויקטים הכי גדולים ומאתגרים של העיר ב 3 שנים האחרונות.
לצד החברות הישראליות הרבות שהחלו לפעול במדינה, לפני כשנתיים החל בעיר הפרויקט המגלומני בשם 'בלגרד על המים' בהובלת קרן איגל ווינגס מאבו דאבי, בפרויקט מתוכנן להקים את גורד השחקים הגבוה ביותר במזרח אירופה, מתחם קונגרסים בינלאומי, קניון ענק ותוכניות פיתוח שאפתניות על גדות נהר הסאבה למרגלות העיר
צריך להבין שחברות אלה למדו את הלקח מכניסת הקולגות שלהן בשנת 2008 למזרח אירופה, וביצעו מחקרי שוק דקדקנים ביותר על מנת לקבל החלטה להיכנס ולבסס מעמד ומובילות בשוק הנדל"ן של סרביה ובעיקר של בלגרד.
הבחירה בבלגרד אינה מקרית מאחר והיא אינה שונה מוורשה, פראג, ובוקרשט אשר גדלו והגבירו את כוחן והשפעתן במדינותיהן מן הסיבה הפשוטה ,שעמדנו עליה קודם, תופעת האורבניזציה.
הנהירה מן הכפרים אל הערים הגדולות וביסוס כוחן כמרכזי הכח הכלכליים והתרבותיים של המדינה.
לביג נוכחות דומיננטית בסרביה עם 3 קניונים גדולים ביניהם הקניון הגדול בבלגרד (ביג פאשיין מול) אותו רכשה מפעילות חברת פלאזה סנטרס הקורסת כאשר על הכוונת – הקמת הקניון הגדול בבלקן – בדרום העיר. עם רכישת הביג פאשיין מול מידי פלאזה ביג הפכה לשחקן הגדול ביותר בסרביה בתחום הנדל"ן המסחרי. חברת אפי אירופה מקבוצת אפריקה ישראל יחד עם חברת רד מקבוצת שיכון בינוי הקימה את הקומפלקס העסקים הגדול ביותר בעיר,
אפ“י אירופה השלימה ממש לפני ימים אחדים עסקה נוספת בה רכשה את מלוא הבעלות באיירפורט סיטי, קומפלס המשרדים הפופלארי והמצליח ביותר בבלגרד. הפארק שהוקם בשנת 2003 כולל 9 מבני משרדים המיועדים להשכרה בשטח של כ- 90,000 מ“ר מידי חברת תדהר
משקיע ישראלי ערני המחפש אינדיקטור משמעותי לשוק מתעורר וקורץ יכול בהחלט להיאחז בפעילות העזה של החברות הישראליות בבלגרד בשנים האחרונות כרפרנס אמיתי. משקיע כזה המחפש להגדיל את ההון שלו כשהדגש הוא על עליית ערך, יכול לספק את מבוקשו לאור השלב שבו נמצא שוק הנדל“ן בעיר
המחיר המומצע למ"ר בבלגרד לדירות חדשות הוא כ 2040 אירו, נכון למחצית שנת 2018
בעוד שהמחיר למ"ר לדירות יד שניה הוא כ 1190 אירו
בשוק המגורים ניתן לייצר תשואות בין 6-7 %
גם מהיבט המיסוי סרביה אטרקטיבית ביותר למשקיעים פרטיים:
מס רכישה עומד על 0%
מס על שכירות הנו
בעוד מס שבח על ההון הוא.. 18%
ושוב- מאחר ואנו דוגלים בניתוח סיכונים קפדני, אין ספק שבחירה כבלגרד להשקעה לטווח בינוני וארוך – היא החלטה מושכלת ראויה בהינתן לפנינו משקיע המחפש עליית ערך.
בלגרד, עיר מערבית שוקקת ומתחדשת ללא הרף , עם ניחוח קוסמופוליטי מתגבר , מציעה כעת שוק נדל"ן נמוך מלא הזדמנויות למשקיעים סולידיים וסבלניים ,המחפשים value for money מחד ובאותה נשימה לא מוכנים להתפשר על יעד מבוקש ומרכזי.
נראה שעל פי כל המדדים דינה של השקעה כזו היא רק לטובה.
בשנת 2010 קרסה הכלכלה הפורטוגלית יחד עם הכלכלות של מספר מדינות באירופה, כדי להימנע מפירעון חוב לאומי, ממשלת פורטוגל נאלצה כמו יוון להפעיל את "תכנית החילוץ" של האיחוד האירופאי וקרן המטבע הבינלאומית. במסגרת אותה התכנית, לוותה ממשלת פורטוגל 78 מיליארד אירו מהאיחוד האירופאי, ובתמורה להם התחייבה לבצע קיצוצים קשים בתקציב המדינה שכללו קיצוץ בקצבאות, בפנסיות, בשכר עובדי המדינה וביטול נרחב של חוקי עבודה שהגנו על זכויות העובדים.
האיחוד האירופאי טען שמדינות שירצו לזכות בחבילת הסיוע, ידרשו "להדק את החגורות", לצמצם את התקציב ולבצע התאמות פיסיקאליות כדי להבריא את הכלכלה.
כפי שצפו מספר כלכלנים עולמיים, אותה מדיניות רק העמיקה את המיתון, בין השנים 2008 ו-2015 ביצעה ממשלת פורטוגל קיצוצים רחבים לתקציב, לפי דרישותיו של האיחוד, אבל המשבר רק הלך והעמיק. בשנים אלו הצטמצם התוצר הפורטוגלי ב-24%, ושיעור האבטלה זינק לקרוב ל- 18%!
בשנת 2015 זכתה מפלגת השמאל בראשות אנטוניו קושטה במרבית הקולות וביצעה מהלך חריג ובניגוד לקונצנזוס, לתפיסתו של קושטה דווקא הגדלה צנועה של ההוצאה הציבורית הנה הדרך הנכונה להעלות את המשק הפורטוגלי למסלול הבראה
אנשי מדיניות הקיצוצים טענו כי קושטה מוביל את פורטוגל לאסון, ופדרו קוהלו, שהיה ראש ממשלת פורטוגל בזמן המשבר והפסיד לקושטה, אף אמר שהוא "מקווה שעוד כמה שנים, כשיזמינו אותי חזרה, המדינה לא תהיה בלהבות".
אך מסתבר שאפשר גם אחרת, חברת דירוג האשראי העולמית "סטנדרד אנד פורס“ הייתה הראשונה לדרג את האג"ח של פורטוגל ראוי להשקעה, אחרי שנים בהן הייתה מוגדרת כאג"ח זבל.
בשנת 2017 כלכלת פורטוגל צמחה ב-3%, קצב צמיחה גבוה מהממוצע האירופאי, שיעור האבטלה הוא הנמוך ביותר מאז תחילת המשבר ואפילו הגירעון, הנתון הקריטי לניצים הפיסקליים, מעולם לא היה נמוך יותר.
ממשלתו של קושטה הפכה את הכיוון של המדיניות הכלכלית בפורטוגל מאז תחילת המשבר, למעשה, ביטל קושטה חלקים גדולים מהגזרות שהוטלו על העם הפורטוגלי בתמורה להלוואה העצומה מהאיחוד האירופאי וקרן המטבע.
מאז 2015 הוחזרו הפנסיות הציבוריות לרמה שבה היו לפני הקיצוצים, שכר עובדי המדינה הועלה ב-30% ולמעשה בוטל הקיצוץ אותו ביצעו הממשלות הקודמות בעקבות המשבר.
קושטה גם העלה את שכר המינימום במדינה וביטל את השינוי בחוקי התעסוקה שהקלו על פיטורי עובדים והחלישו את העבודה המאורגנת. בנוסף, ממשלת פורטוגל העניקה הקלות מס לחברות קטנות, והציעה מימון ממשלתי לעסקים קטנים.
התוצרים של המדיניות שהתווה קוסטה באים לידי ביטוי במספרים המצוינים של הכלכלה הפורטוגלית החל משנת 2015 ועד היום.
קרוב ל 20 מיליון תיירים ביקרו בה בשנת 2018 והיא מציגה נתוני עלייה של כ 10% בממוצע בשלוש השנים האחרונות בכמות התיירים הנכנסים.
פורטוגל המשיכה בפיתוח וביסוס מעמדה כמע
צמת תיירות ולאור הקלות ותקנות המעודדות כניסת הון זר היא הפכה ליעד השקעות נדל"ן מאד נחשק בקרב משקיעים מכל העולם לרבות קרנות וגופים מוסדיים.
החיבור בין נדלן ותיירות מוכיח את עצמו כשילוב מנצח בקרב משקיעים קטנים ,יזמים וגופים גדולים כאחד. מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים משמעותית בהשוואה למדינות מערביות בגוש היורו, והעובדה שאין כמעט עתודות קרקע בערים הדומיננטיות –ליסבון ופורטו – מנוצלת על ידי יזמים ומשקיעי נדל"ן הנהנים מפירות השקעתם בעיקר בסגמנט ההשכרות לטווח קצר, הזוכה לביקושים מרשימים בקרב המוני התיירים המציפים את המדינה מדי שנה.
התמ"ג המשיך להציג עלייה של %2.2 בשנת 2018 וממשיך בעקומה החיובית החל מתחילת 2015 שנת היציאה מן המשבר של הכלכלה הפורטוגלי .
בשנת 2017 התמ"ג עלה בשיעור של 2.8%
בשנת 2016 התמ"ג עלה בשיעור של 1.9%
נכון לסוף 2018 האבטלה עומדת על 6.7%! וממשיכה במגמת הירידה בהשוואה לשנת 2017 בה שיעור האבטלה עמד על 8.2 %
בין השנים 2011-2017 חוותה פורטוגל נתוני אבטלה ממוצעים של כ 13.2%
שוק הנדל"ן בפורטוגל
בשנת 2018 מחירי הנכסים בכל פורטוגל עלו ב 6.34 % בהשוואה לשנה הקודמת-2017.
הרבעון השלישי כמות עסקאות מכר עלתה בשיעור של יותר מ 18% בהשוואה לרבעון של 2017 . סה"כ נעשו 45,935 עסקאות נדל"ן.
גם שוק המשכנתאות נמצאה בעלייה ובמיוחד אמורים הדברים למשקיעי חוץ שנהנים מתנאים נהדרים של ריביות-2 אחוז ריבית משתנה ויכולים ליהנות ממשכנתא באורך של עד 30 שנה עד גיל 75 .
ויזת זהב
כל משקיע יכול וזכאי לקבל ”ויזת זהב“ תמורת השקעה של 500 אלף יורו אשר מאפשרת לו לשהות, לעבוד ללמוד ולטייל ללא הגבלה במדינות היורו במשך 5 שנים. בתום התקופה המשקיע יכול להגיש בקשה לאזרחות קבועה.
טרם נכנסים למסלול של רכישת נדל"ן מעבר לים, על המשקיע לבחון ולהבין את מכלול היבטי המס החלים עליו בארץ ובחו"ל.
כחלק מהבדיקה יש לבדוק האם קיימת אמנת מס בין ישראל ובין המדינה שבה נרכש הנכס. ככל שיש אמנת מס בין המדינות, הוראת אמנה זו גוברות על הדין הפנימי של המדינות, שכן מתוקף סעיף 196 לפקודת המס, גוברת הוראת אמנות המס עליהן חתומה ישראל על הדין הפנימי. עיקרון זה לפיו הוראות אמנת המס גוברות על הדין הפנימי מקובל במדינות רבות בעולם. ולעניין זה יצוין, כי במרבית אמנות המס תינתן זכות מיסוי ראשונה למדינה בה מצוי הנכס.
כמו כן, יש גם לברר האם במדינה בה מעוניינים לרכוש את הנכס להשקעה מוטל מס רכישה (במדינות רבות באירופה מס רכישה הוא בגובה 3%), מה הוא גובה המס (רווח הון) בעת מכירת הנכס, זאת בנוסף למס רווח הון שיהיה עליכם לשלם בישראל, וכן האם נדרשים לשלם מס על הכנסות מהשכרת הנכס.
יוון :
אמנת מס בין יוון לישראל מציעה פטור בישראל מתשלום מס שנגבה ביוון, גם אם התשלום על המס הינו 0% !
מכירה – ביוון אין מס שבח במכירת הדירה ואין השלמה ל 25% כמו שבארץ.
השכרה – הכנסות בפרטי של עד 10,000 יורו בשנה פטורת ממס ביוון ולכן גם כן פטורות ממס גם כן בארץ.
הכנסות בעסקי השכרה בסגנון ה airbnb – מחוייב במס של 15% מהיורו הראשון.
* כל מי שיעשה למעלה מ 2 עסקאות בשנה יחוייב כעסק ולא כפרטי וימוסה כעסק !
בכל שאר המדינות תשלומי המס יעשו כדלקמן:
מכירה – תשלום על השבח נעשה באותה מדינה ככל שתהיה ומצריכה השלמה של עד 25% לתשלום המס בישראל. ז״א – שאם התשלום על השבח הינו 22% במדינה כלשהי, כשהכסף יעבור לארץ – מצריך השלמה של עוד 3% כדי להגיע ל 25%. במידה והתשלום מס באותה מדינה גבוה יותר, אזיי לא יהיה כיזוז של התשלום מס בארץ – ז״א שאם שילמת יותר מ 25% במדינה כשלשהי לא יחזירו לך את ההפרש בארץ – נגעת נסעת !
השכרה– ישנם 2 מסלולים בעניין זה, והם ניתנים לבחירת הלקוח וניתנים לשינוי כל שנה במידת הצורך.
בגרמניה לעומת זאת הכנסות מדמי שכירות חייבות בשיעורי מס משתנים לפי גובה ההכנסה משכירות, כאשר הכנסות עד לגובה מסוים אינן חייבות במס. לפיכך, רצוי אף לבדוק האם במדינה בה מעוניינים לרכוש נכס ניתן פטור ממס על הכנסה מדמי השכירות, ובמידה שכן יש לבדוק מהו גובה תקרת הפטור או המס.
במידה שמעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב, יש אף לקחת בחשבון, שבנוסף למס הפדרלי שיש לשלם על ההכנסות מדמי השכירות החודשיים, יתכן שיש לשלם גם מס מדינה אזורית (state tax)
ולעניין מיסוי ההכנסות מדמי שכירות יש לציין, כי תושב ישראל המפיק הכנסות מדמי שכירות מנכסים בחו"ל נדרש לשלם מס בישראל באחד משני מסלולים:
המסלול הרגיל – במסלול זה ההכנסה מדמי השכירות תתווסף להכנסתו החייבת של המשקיע הישראלי, סך הכנסותיו יחויבו במס לפי שיעור המס השולי (קרי, על פי מדרגות המס הקבועות בסעיף 121(א) לפקודת מס הכנסה.
במסלול זה זכאי המשקיע לקזז מהכנסותיו מדמי השכירות את ההוצאות שהוצאו לתפעול הנכס (כדוגמת ארנונה, שיפוצים, תיקונים, פחת, וכיו"ב), וכן ניתן יהיה לקבל זיכוי בגובה המס הזר ששולם.
מסלול מס מופחת – במסלול זה המשקיע הישראלי יחויב בתשלום מס מופחת בשיעור של 15% מהכנסותיו מדמי השכירות, כאשר אין הוא זכאי לנכות הוצאות, וכן אין הוא זכאי לקיזוז, לניכוי, או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה. בנוסף, לא ניתן יהיה לקבל זיכוי בגובה המס ששולם כבר במדינה בה מוחזק הנדל"ן .
סקירה זו הינה הצגה כללית של נושא המיסוי הבינלאומי בהשקעות נדל"ן בחו"ל ואיננה מחליפה ייעוץ מקצועי בידי רו"ח שזה תחום התמחותו, לצורך בחירת המסלול למיסוי מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי, אשר ידע להמליץ לגבי מסלול המיסוי המתאים למשקיע שלפניו בהתאם לנסיבותיו האישיות של המשקיע.
יש סוגים שונים של משקיעים היום נתמקד בפרופיל משקיע מעורב
משקיעים שכאלו , אנו רואים ופוגשים לא מעט, ומסתבר שהם מגיעים יותר ויותר לאתונה בשנה האחרונה, וזאת למה?
ראשית לאור הקרבה הגיאוגרפית בין אתונה לישראל (שעה וחצי טיסה) אשר מבחינתם זהו מקדם ביטחון ושליטה מאד משמעותי.
אבל מסתבר שישנה עוד סיבה.
סיבה מאד תכליתית מעבר לסיבה הפסיכולוגית שמניעה משקיע שכזה.
אחד כזה פגשנו לפני 8 ימים
הוא הצהיר על עצמו שהוא אוהב שליטה (זה כבר טוב- דע את עצמך) אבל מחפש תשואה דו ספרתית על ההון שלו והוסיף ואמר "אני יכול לקבל תשואה זו בארה"ב אבל לא אשקיע בארה"ב כי אני יחסית שמרן ואוהב שליטה ואין לי שליטה בנכס אם אשקיע בארה"ב .
חייכנו ושלפנו קצת נתונים על יוון ואתונה ולא בכדי אחרי 30 דקות הוא יותר מחייך בתום הפגישה.
אז האמת ,אם כל הכבוד לנו ,אנו לא היחידים שמאמינים בשוק הנדל"ן של אתונה.
השיפור בביצועים של כלכלת יוון מייצרים סנטימנט חיובי בשוק הנדל"ן של יוון ואתונה כמטרופולין ועיר הבירה מובילה בראש מורם את רשימת ההשקעות הנדל"ן ביוון.
קצת מספרים למי שלא יודע על כלכלת יוון בשנה האחרונה:
התמ"ג (התוצר הלאומי הגולמי) גדל ב 1.2 % ב 2018
בשנת 2018 פקדו יותר מ 40 מיליון תיירים את יוון
בשנת 2018 ביקרו באתונה יותר מ – 8 מיליון תיירים !
נתוני האבטלה מראים התאוששות ומציגים התאוששות – 18.2% נכון לאפריל 2019.
נכון שהמציאות הכלכלית ביוון רחוקה מלהיות משביעת רצון אבל למשקיעי נדל"ן סולידיים שחשוב להם לגדר את הסיכון שלהם וגם למקסם את הרווח שלהם על ההשקעה –אתונה מציעה הזדמנות נהדרת לייצר תשואות דו ספרתיות בשנה אחרי הוצאות!
האמנם ישים? באמת קורה? אתם משתוממים
אז האמת היא שכן !
מאחר וסגמנט התיירות בענף הנדל"ן נחשב לסגמנט הכי צומח ומבוקש בקרב יזמים ומשקיעים כאחד בכל רחבי העולם לאור העובדה שהעולם הוא כפר גלובאלי גדול, ומאחר והשקעה באפיק זה מייצרת תשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לתשואה המתקבלת מן המודל של השכרות לטווח ארוך.
אתונה מובילה את המגמה הזו ביוון ובכלל נחשבת לאחת מן הערים המתוירות באירופה וממשיכה לייצר נתונים מרשימים בקצב גידול כניסת התיירים אליה מדי שנה.
משקיעים המכוונים לתחום הקורץ של השכרות לטווח קצר ובוחרים להשקיע בבירת יון בהשוואה לשוק הנדל"ן של האיים אשר בהם הפעילות הממוצעת היא 5 חודשים מתוך 12 חודשים בשנה ,
זוכים לעדנה רבה בשנה וחצי האחרונות.
במיוחד אמורים הדברים לרכישת נכס באחת השכונות היוקרתיות והטרנדיות של העיר אשר זוכות לביקוש גבוה לכל אורך השנה מצד המוני התיירים הפוקדים אותה.
כך משקיע אשר ברשותו כ חצי מיליון ₪ ,הרוכש נכס מושבח ואקסקלוסיבי במפרט מלא, שכבר מיועד לשוק ההשכרות לטווח קצר, אינו צריך להשקיע בהתאמות ומשאבים נוספים הכרוכים בשינוי ייעודו . ייתר על כן הוא מנצל את הרגולציה שהעיר מאפשרת למשקיעים מעל העולם לפעול בשוק הזה.
באם הנכס נמצא באחת מן השכונות המבוקשות בעיר ,המשקיע עולה על הגל ויוכל להגדיל את הונו גם מהיבט התשואה השנתית יוצאת הדופן וגם לממש ,אם ירצה בהתאם למטרתו, בטווח קצר יחסית מאחר ומשקיעים מכל העולם ממשיכים להתניע ולרכוש נכסים בעיר ולהניע את שוק הנדל"ן שרחוק מן הרוויה שלו , הוא שוקק ושופע הזדמנויות.
אותו משקיע יוכל למכור את ההשקעה שלו, בטווח קצר יחסית של אפילו פחות משנה וחצי כנכס מניב ויזכה להתעניינות רבה מצד משקיעים שונים מכל העולם.
כמובן שיוכל להחזיק גם בנכס ,וליהנות מן התזרים השנתי שלו ומעליית הערך הצפויה בו
אנו מזכירים כי נכון להיום מס שבח ביוון הנו 0!
מס על השכירות לטווח קצר הנו 15 אחוז .
גם בניכוי הוצאות ניהול והוצאות מס במרכז אתונה לאור שוק ההשכרות לטווח קצר הכה תוסס זה לא מקרי לייצר לעצמך תשואה דו ספרתית נקייה .
החכמה פשוט לאתר את ההשקעה במיקום הנכון ,במינימום משאבים , לחבור לחברת ניהול אמינה ומקצועית ולתת לכסף שלך לצאת לדרך .
אגב, יוון מאד מסבירה פנים ברמת המיסוי שלה למשקיעים.
גם יחיד המייעד את הנכס שרכש לשוק שכירות לטווח ארוך נהנה מרגולציית מס מיטיבה.
החוק אומר שעד עד הכנסה של 10,000 יורו לשנה, הוא אינו ממוסה.
כמובן שרכישת נכס באתונה בפריים לוקיישן ומציאת דייר לטווח ארוך אינה משימה קשה מאחר וישנם לא מעט אנשי עסקים ,תושבים אירופאים וגם שכבה סוציו אקונומית כלכלית גבוהה יחסית מקומית ,המסוגלת לאפשר לעצמה לשלם מספר מאות יורו דמי שכירות חודשיים במרכז אתונה .
ולסיום איך אפשר שלא לסיים באווירת חופש
הקיץ כבר אתנו ,סוף יוני
וכמשקיע האוהב שליטה תוכל אפילו לבקר בנכס ,לבדוק את מצבו ואפילו ליהנות ממנו ולשהות בו מספר ימים בכל פעם שתרצה לצאת מן השגרה ולצאת לחופשה ביוון
זה היתרון לרכוש נכס ולייעד אותו לשוק ההשכרות לטווח קצר.
אז גם אתם משקיעים אוהבי שליטה? חברים שלכם? מישהו מהמשפחה?
מחפשים ביטחון? לא אוהבים להתאמץ?
מעוניינים גם להגדיל את ההון שלכם באופן משמעותי בצורה מבוקרת ובטוחה וגם להנות ממנו בחופשה הבאה שלכם?
כל מה שנותר לכם לעשות זה פשוט להתקשר ל 077-5270979
או לכתוב לנו ל – [email protected]
ולתאם פגישה בנוגע להשקעת נדל"ן באתונה במשרדי החברה ברחוב ארלוזורוב 85 ברמת גן (מתחם הבורסה\צומת עלית)
