טרם נכנסים למסלול של רכישת נדל"ן מעבר לים, על המשקיע לבחון ולהבין את מכלול היבטי המס החלים עליו בארץ ובחו"ל.
כחלק מהבדיקה יש לבדוק האם קיימת אמנת מס בין ישראל ובין המדינה שבה נרכש הנכס. ככל שיש אמנת מס בין המדינות, הוראת אמנה זו גוברות על הדין הפנימי של המדינות, שכן מתוקף סעיף 196 לפקודת המס, גוברת הוראת אמנות המס עליהן חתומה ישראל על הדין הפנימי. עיקרון זה לפיו הוראות אמנת המס גוברות על הדין הפנימי מקובל במדינות רבות בעולם. ולעניין זה יצוין, כי במרבית אמנות המס תינתן זכות מיסוי ראשונה למדינה בה מצוי הנכס.
כמו כן, יש גם לברר האם במדינה בה מעוניינים לרכוש את הנכס להשקעה מוטל מס רכישה (במדינות רבות באירופה מס רכישה הוא בגובה 3%), מה הוא גובה המס (רווח הון) בעת מכירת הנכס, זאת בנוסף למס רווח הון שיהיה עליכם לשלם בישראל, וכן האם נדרשים לשלם מס על הכנסות מהשכרת הנכס.
יוון :
אמנת מס בין יוון לישראל מציעה פטור בישראל מתשלום מס שנגבה ביוון, גם אם התשלום על המס הינו 0% !
מכירה – ביוון אין מס שבח במכירת הדירה ואין השלמה ל 25% כמו שבארץ.
השכרה – הכנסות בפרטי של עד 10,000 יורו בשנה פטורת ממס ביוון ולכן גם כן פטורות ממס גם כן בארץ.
הכנסות בעסקי השכרה בסגנון ה airbnb – מחוייב במס של 15% מהיורו הראשון.
* כל מי שיעשה למעלה מ 2 עסקאות בשנה יחוייב כעסק ולא כפרטי וימוסה כעסק !
בכל שאר המדינות תשלומי המס יעשו כדלקמן:
מכירה – תשלום על השבח נעשה באותה מדינה ככל שתהיה ומצריכה השלמה של עד 25% לתשלום המס בישראל. ז״א – שאם התשלום על השבח הינו 22% במדינה כלשהי, כשהכסף יעבור לארץ – מצריך השלמה של עוד 3% כדי להגיע ל 25%. במידה והתשלום מס באותה מדינה גבוה יותר, אזיי לא יהיה כיזוז של התשלום מס בארץ – ז״א שאם שילמת יותר מ 25% במדינה כשלשהי לא יחזירו לך את ההפרש בארץ – נגעת נסעת !
השכרה– ישנם 2 מסלולים בעניין זה, והם ניתנים לבחירת הלקוח וניתנים לשינוי כל שנה במידת הצורך.
בגרמניה לעומת זאת הכנסות מדמי שכירות חייבות בשיעורי מס משתנים לפי גובה ההכנסה משכירות, כאשר הכנסות עד לגובה מסוים אינן חייבות במס. לפיכך, רצוי אף לבדוק האם במדינה בה מעוניינים לרכוש נכס ניתן פטור ממס על הכנסה מדמי השכירות, ובמידה שכן יש לבדוק מהו גובה תקרת הפטור או המס.
במידה שמעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב, יש אף לקחת בחשבון, שבנוסף למס הפדרלי שיש לשלם על ההכנסות מדמי השכירות החודשיים, יתכן שיש לשלם גם מס מדינה אזורית (state tax)
ולעניין מיסוי ההכנסות מדמי שכירות יש לציין, כי תושב ישראל המפיק הכנסות מדמי שכירות מנכסים בחו"ל נדרש לשלם מס בישראל באחד משני מסלולים:
המסלול הרגיל – במסלול זה ההכנסה מדמי השכירות תתווסף להכנסתו החייבת של המשקיע הישראלי, סך הכנסותיו יחויבו במס לפי שיעור המס השולי (קרי, על פי מדרגות המס הקבועות בסעיף 121(א) לפקודת מס הכנסה.
במסלול זה זכאי המשקיע לקזז מהכנסותיו מדמי השכירות את ההוצאות שהוצאו לתפעול הנכס (כדוגמת ארנונה, שיפוצים, תיקונים, פחת, וכיו"ב), וכן ניתן יהיה לקבל זיכוי בגובה המס הזר ששולם.
מסלול מס מופחת – במסלול זה המשקיע הישראלי יחויב בתשלום מס מופחת בשיעור של 15% מהכנסותיו מדמי השכירות, כאשר אין הוא זכאי לנכות הוצאות, וכן אין הוא זכאי לקיזוז, לניכוי, או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה. בנוסף, לא ניתן יהיה לקבל זיכוי בגובה המס ששולם כבר במדינה בה מוחזק הנדל"ן .
סקירה זו הינה הצגה כללית של נושא המיסוי הבינלאומי בהשקעות נדל"ן בחו"ל ואיננה מחליפה ייעוץ מקצועי בידי רו"ח שזה תחום התמחותו, לצורך בחירת המסלול למיסוי מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי, אשר ידע להמליץ לגבי מסלול המיסוי המתאים למשקיע שלפניו בהתאם לנסיבותיו האישיות של המשקיע.
קדימה 
אחורה